Die Grunderwerbssteuer

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, muss an die Grunderwerbssteuer denken. In diesen Artikel erfahren Sie alles zum Thema Grunderwerbssteuer - von der Berechnung, über die Höhe bis hin zur Möglichkeit diese zu reduzieren.

Was ist die Grunderwerbssteuer?

Die Grunderwerbssteuer ist eine Steuer die vom Land oder der Gemeinde erhoben wird, wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten und spielt bei der Kostenkalkulation neben den Maklerkosten keine unerhebliche Rolle.

Wie wird die Grunderwerbssteuer berechnet?

Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Derzeit ist die Spanne von 3,5 % bis 6,5 %.

• Baden-Württemberg: 5 %

• Bayern: 3,5 %

• Berlin: 6%

• Brandenburg: 6,5 %

• Bremen: 5 %

• Hamburg: 5,5 %

• Hessen: 6 %

• Mecklenburg-Vorpommern: 6 %

• Niedersachsen: 5 %

• Nordrhein-Westfalen: 6,5 %

• Rheinland-Pfalz: 5 %

• Saarland: 6,5 %

• Sachsen: 5,5 %

• Sachsen-Anhalt: 5 %

• Schleswig-Holstein: 6,5 %

• Thüringen: 6,5 %

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist demnach relativ einfach: Sie ergibt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie multipliziert mit dem jeweiligen Steuersatz des Bundeslandes.

Beispiel:

Sie kaufen eine Immobilie für 300.000 Euro in Berlin. Dort beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer würde dann 18.000 Euro betragen.

Wann ist die Zahlung der Grunderwerbssteuer fällig?

Die Grunderwerbssteuer wird nach Kauf der Immobilie oder des Grundstücks fällig. Das heißt: Nach dem unterzeichnen des Kaufvertrages beim Notar und dem Zustandekommen eines rechtskräftigen Kaufvertrages übermittelt der Notar den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Das Finanzamt ermittelt die Höhe der Grunderwerbssteuer und sendet Ihnen den Bescheid auf dem Postweg zu. In der Regel haben sie nun einen Monat Zeit, die Grunderwerbssteuer zu begleichen. Ist dies getätigt, erfolgt die Eintragung ins Grundbuch.

Worauf fällt keine Grunderwerbssteuer an?

Es gibt einige Dinge, die nicht zu den Grundstücken gerechnet werden und auf die keine Grunderwerbsteuer anfällt.

• Maschinen und Vorrichtungen, die zur Betriebsanlage gehören

• Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen

• gebildete Instandhaltungsrücklage nach dem WEG

• Zubehör

Als Zubehör gilt nach dem Gesetzt:

„bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und (…) in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnisse stehen.“

Das bedeutet: Inventar, wie Einbauküchen, sonstige Möbel und alle Gegenstände, die nicht fest mit Grund und Boden oder dem Gebäude verbunden sind, werden nicht versteuert. Details dazu müssen allerdings im Kaufvertrag aufgeführt sein.

Achtung! Wichtig ist außerdem die Auslegung der finanzierenden Bank. In der Regel finanzieren Banken das aufgeführte Zubehör nicht mit, was zu einer Verringerung der Kreditsumme führen kann. Der Erwerb des Zubehörs muss dann beim Eigenkapitalanteil berücksichtigt werden.

Wie kann ich die Grunderwerbssteuer mindern?

• Kauf innerhalb der Familie: Kaufen Sie eine Immobilie von Ihren Eltern, Großelter, Ehepartner oder Kindern ab, so fallen keine Grunderwerbssteuern an. Achtung: das gilt nicht bei Geschwistern.

• Teilung des Kaufvertrages: Eine gängige Methode ist die Aufteilung des Kaufvertrags in einen Grundstück- und einen Bauvertrag. Dadurch kann die Grunderwerbsteuer nur auf den Preis des Grundstücks erhoben werden und nicht auf den gesamten Kaufpreis. Diese Methode wird oft bei Neubauten angewendet.

Achtung! Wichtig bei der Teilung eines Kaufvertrags ist, dass die beiden Verträge unabhängig voneinander gelten und es weder einen zeitlichen noch sachlichen Zusammenhang gibt. So sollten Sie die beiden Verträge zum Beispiel nicht bei derselben Firma abschließen.

• Eigentumswohnungen: Die Instanthaltungsrücklage ist nicht Grunderwerbspflichtig. Das Grundbuch zeigt den Anteil am Gemeinschaftseigentum an. Danach berechnet sich die Instandhaltungsrücklage, die dann Anteilig im Wohngeld enthalten ist. Diese wird dann im Kaufvertrag ausgewiesen und es fällt auf diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer an.

• Gewerbeeigentum: Nutzen Sie ihre Immobilie gewerblich, können sie die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen.

• Kapitalanlage: Erwerben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, so können Sie die Grunderwerbssteuer über die Nutzungsdauer abschreiben. Dazu zählt, auch, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen und diese anschließend vermieten, als auch eine bereits vermietete Wohnung oder Einfamilienhaus ankaufen.

Wie siehts mit Erbschaft oder Schenkung aus?

Erben Sie eine Immobilie oder bekommen eine als Schenkung, müssen Sie keine Grunderwerbssteuer zahlen. Allerdings fällt hier dann eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer an.

Schlußwort:

Die Grunderwerbssteuer gehört mit zu den größten Posten in den Kaufnebenkosten beim Erwerb eines Grundstücks oder Einfamilienhaus. Wenn Sie also auf der Suche nach einer Immobilie sind und die Kosten kalkulieren möchten, dürfen Sie die Grunderwerbssteuer nicht außer Acht lassen. Egal ob Sie die Immobilie zum Wohnen oder als Investment nutzen möchten.

Haben Sie eine Frage zur Grunderwerbsteuer oder zu einem anderen Thema? Simond Immobilien informiert Sie gerne unverbindlich und kostenlos.